Att sälja en bostad i Spanien är enklare än att köpa en, med ett undantag: skattereglerna för den som inte är skattemässigt bosatt här. Är du icke-bosatt håller köparen inne tre procent av köpeskillingen och betalar in dem till staten i ditt namn, och du får sedan själv deklarera vinsten och begära tillbaka mellanskillnaden om de tre procenten var för mycket. Dessutom flyttas ansvaret för den kommunala värdestegringsskatten, plusvalía, över på köparen.
Båda reglerna står i lag och är inte förhandlingsbara. Den som inte känner till dem blir förvånad vid notarien, och den som inte planerar för dem kan sitta med pengarna låsta hos skattemyndigheten i över ett år. Här är ordningen, skatterna, papperen och vad mäklaren gör för sina pengar.
Vad händer, i vilken ordning?
Först prissättning och marknadsföring. Sedan bud och ett förhandsavtal, i regel ett contrato de arras, där köparen betalar en handpenning. Den vanligaste formen innebär att köparen förlorar handpenningen om affären bryts, och att säljaren betalar tillbaka dubbelt om det är säljaren som hoppar av. Bakgrunden till reglerna finns i köpa bostad på Costa Blanca.
Därefter samlas handlingarna in, och slutligen möts parterna hos notarien för att skriva escritura de compraventa. Betalningen sker samma dag, oftast med bankcheck, och det är också där de tre procenten hålls inne om du är icke-bosatt. Efter notariemötet återstår registrering, skatter och slutliga avläsningar av el och vatten.
De tre procenten: vad de är och vad de inte är
Regeln finns i artikel 25.2 i den spanska lagen om inkomstskatt för icke-bosatta. Säljs en fastighet i Spanien av någon som är skattskyldig utan fast driftställe här, är köparen skyldig att hålla inne och betala in tre procent av den avtalade ersättningen som förskott på säljarens skatt. Betalas beloppet inte in häftar den sålda bostaden för det — därför insisterar varje seriös köparadvokat på att det sköts korrekt.
Det här är alltså inte en skatt utan ett förskott. Blir din faktiska skatt lägre får du tillbaka mellanskillnaden; blir den högre betalar du in resterande. Skattesatsen på kapitalvinst för icke-bosatta är 19 procent, enligt artikel 25.1 f).
| Moment | Vem | Frist |
|---|---|---|
| Modelo 211 — inbetalning av de 3 procenten | Köparen | En månad från överlåtelsen |
| Modelo 210 — deklaration av vinsten | Säljaren | Tre månader efter att köparens månad löpt ut |
| Plusvalía till kommunen | Köparen, om säljaren är icke-bosatt | 30 arbetsdagar |
I praktiken har du alltså omkring fyra månader från försäljningen på dig att deklarera. Kommer det en återbetalning tar den normalt lång tid, och skattemyndigheten betalar bara ut till ett konto som är kopplat till dig — ett skäl att inte avsluta det spanska kontot samma vecka som du säljer.
Plusvalían byter betalare
Normalt betalar säljaren den kommunala värdestegringsskatten. Men enligt artikel 106.2 i kommunalskattelagen blir köparen sujeto pasivo sustituto när säljaren är en icke-bosatt fysisk person. Det innebär i praktiken att köparen kräver att beloppet hålls inne eller regleras i affären — och att en säljare som inte har räknat med det plötsligt får ett avdrag på slutlikviden. Ta upp frågan i förhandlingen, inte hos notarien.
Hur beräknas plusvalían?
Skatten träffar värdeökningen på marken, inte byggnaden, och den är kommunal. Satsen bestäms av varje kommun men får enligt artikel 108 vara högst 30 procent. Sedan lagändringen finns två sätt att räkna: ett schablonmässigt, som utgår från markens taxeringsvärde och en koefficient efter innehavstid, och ett verkligt, som utgår från skillnaden mellan vad du köpte och sålde för.
Två saker är värda att komma ihåg. Kan du visa att den verkliga värdeökningen är lägre än den schablonberäknade ska den verkliga användas — men det sker på din begäran, inte automatiskt. Och har marken inte ökat i värde alls utgår ingen skatt. Spara därför köpeskrifterna från när du köpte; utan dem kan du inte visa något.
Fristen är 30 arbetsdagar vid överlåtelse mellan levande, räknat från affären. Vid arv är fristen sex månader, förlängbar till ett år — läs arv och spanskt testamente för den delen.
Kan jag slippa skatten om jag köper något nytt?
Ibland. Lagen om icke-bosattas inkomstskatt har en särskild bestämmelse för den som bor i ett annat EU-land: säljer du det som varit din vivienda habitual — din stadigvarande bostad — i Spanien, och återinvesterar hela beloppet i en ny stadigvarande bostad, kan vinsten undantas från beskattning. Återinvesterar du bara en del undantas motsvarande andel.
Två villkor som ofta missas: undantaget gäller den stadigvarande bostaden, inte ett fritidshus, och skyldigheten att hålla inne de tre procenten gäller ändå. Har återinvesteringen redan skett när deklarationen ska lämnas kan den beaktas i beräkningen. Det här är en av de frågor där en revisor eller gestor tjänar in sitt arvode på en eftermiddag — villkoren är detaljerade och konsekvensen av att tolka dem fel är dyr.
Vilka papper måste finnas på plats?
- Lagfart (escritura) och senaste IBI-avin.
- Skuldfrihetsintyg från samfälligheten. Enligt bostadsrättslagen svarar köparen med fastigheten för samfällighetsskulder för förvärvsåret plus tre kalenderår bakåt, och intyget är ett formkrav — utan det får notarien inte upprätta handlingen. Se comunidad de propietarios.
- Energicertifikat. Enligt Real Decreto 390/2021 ska etiketten finnas i all annonsering och marknadsföring, och en registrerad kopia bifogas köpekontraktet. Certifikatet gäller i högst tio år — men bara fem år vid energiklass G. Kolla datumet innan du annonserar; ett utgånget certifikat stoppar affären i elfte timmen.
- Bevis på att bygglov och anmälningar finns för det som är byggt. Har tidigare ägare glasat in terrassen utan anmälan blir det din fråga nu — se bygglov och renovering.
- Kvitton på el, vatten och avgifter, samt uppgift om att eventuellt lån är löst eller ska lösas på notariedagen.
Säljarens kostnader, i grova drag
Mäklararvode, energicertifikat, plusvalía (om du är bosatt här), eventuell kostnad för att avregistrera ett bolån i fastighetsregistret, gestoría och advokat. Enligt civillagen betalar säljaren kostnaden för själva köpeskriften "om inte annat avtalats" — det är alltså förhandlingsbart, men få tar upp det. Vi skriver inte ut några belopp: mäklararvoden är fritt satta och plusvalían beror på kommun och innehavstid.
Vad gör mäklaren, och vad kostar det?
Provisionen är inte reglerad. Den sätts i avtal, uttrycks normalt som en procent av köpeskillingen och tillkommer nästan alltid moms — kontrollera uttryckligen om den angivna siffran är med eller utan. Be också om att uppdragsavtalets exklusivitet, längd och uppsägningstid står skrivna, och om vad som händer om du själv hittar en köpare.
Det som skiljer den spanska marknaden är att samma bostad ofta ligger hos flera mäklare samtidigt, med olika prissättning och olika bilder. För en utländsk säljare kan det se ut som slarv men är normalt. Fråga i stället efter det som betyder något: hur bostaden marknadsförs mot nordiska köpare, hur visningar sköts när du inte är i landet, och hur mäklaren hanterar bud.
Skaffa fullmakt om du inte kan vara på plats
En spansk poder notarial gör att din advokat kan underteckna åt dig vid notariemötet. Den kan upprättas på spanskt konsulat i Sverige eller hos notarie här, och den ska vara specifik för affären. Det sparar en resa, och det är särskilt värdefullt när tillträdet flyttas fram några veckor — vilket det ofta gör.
När på året lönar det sig att sälja?
Aktiviteten bland nordiska köpare följer säsongen: intresset stiger under hösten och når toppen mellan januari och april, när många är på plats för att övervintra och tittar på bostäder mellan luncherna. Att lägga ut en bostad i mitten av juli är däremot sällan optimalt — då är kusten full av semesterfirare, inte av köpare, och halva mäklarkåren är på semester i augusti.
Är bostaden riktad mot en spansk köpare gäller andra rytmer, och då är läget och skolsituationen viktigare än utsikten. En rimlig strategi är att förbereda under sommaren — certifikat, intyg, fotografering, småfix — och gå ut i september.
Sist av allt, och viktigast: det här är en beskrivning av regelverket, inte skatterådgivning. Din skattesituation beror på var du har hemvist, vad du betalade en gång, vilka förbättringar du kan styrka och vad avtalet mellan Sverige och Spanien säger i just ditt fall — se skatt när du bor i Spanien, 183-dagarsregeln och modelo 210 för icke-bosatta. Anlita en gestor, revisor eller jurist innan du skriver på arras, inte efteråt.
