De flesta bostadsaffärer på Costa Blanca går bra. De som går illa gör det nästan alltid av samma handfull skäl, och de flesta av dem hade upptäckts av en oberoende jurist under den första veckan. Det dyraste misstaget är inte att välja fel ort eller betala något för mycket — det är att skriva under ett reservationsavtal innan någon läst fastighetsregistret.
Den här artikeln handlar inte om hur köpet går till steg för steg; det står i köpa bostad på Costa Blanca. Den handlar inte heller om vad det kostar, se vad kostar det att köpa. Den handlar om vad som faktiskt går fel, och hur du ser det i förväg.
Använd en egen jurist — inte mäklarens
Den enskilt viktigaste raden i hela texten. Mäklarens jurist arbetar för affären, säljarens för säljaren. Du behöver en abogado som är din, betald av dig och utan koppling till motparten eller till mäklarkedjan. Lagrummen nedan är lästa i konsoliderad text hos BOE den 16 augusti 2026, men de ersätter inte en granskning av just din affär. Ta också hjälp av en gestor för myndighetsdelen och en revisor för skattefrågorna.
Vad kan gå fel med papperen på bostaden?
Börja alltid med ett registerutdrag, nota simple, från fastighetsregistret. Det kostar några euro och visar vem som står som ägare, vilka inteckningar och utmätningar som belastar bostaden, vilka servitut som finns och vilken yta som är registrerad. Det sista är viktigare än det låter: tillbyggnader, inglasade terrasser och extra rum som byggts utan bygglov saknas ofta i registret. Du köper då något som formellt inte finns, och du kan få problem både med bank och med kommunen.
Näst vanligast är bostäder på jordbruksmark. Villor byggda på suelo rústico utan tillstånd är ett återkommande fenomen i inlandet och i utkanterna av kustkommunerna. De kan vara omöjliga att belåna, svåra att sälja vidare och i värsta fall föremål för rättelseförelägganden. Fråga rakt ut vilken markklassificering fastigheten har, och nöj dig inte med att säljaren säger att "alla här har det så".
Kontrollera också energideklarationen, som är obligatorisk vid överlåtelse, och att bostaden har giltigt bevis om att den får bebos — i Comunitat Valenciana i form av ett andraboendetillstånd eller en anmälan med samma funktion. Utan det kan du få problem med att teckna el- och vattenabonnemang.
Vilka skulder följer med bostaden?
Fler än en svensk köpare räknar med, och det är två lagrum som gör det.
Enligt artikel 9.1 e i lagen om ägarlägenheter svarar köparen med den köpta bostaden för samfällighetsskulder som hänför sig till den förfallna delen av förvärvsåret plus de tre föregående kalenderåren. Säljaren är skyldig att i köpehandlingen förklara sig skuldfri eller ange vad som är obetalt, och att lämna ett intyg om skuldläget från samfällighetens sekreterare med ordförandens påskrift. Notarien får inte upprätta handlingen utan det intyget — om inte du som köpare uttryckligen befriar säljaren från kravet. Gör aldrig det. Intyget ska utfärdas inom sju kalenderdagar från begäran.
Enligt artikel 64 i lagen om kommunala finanser är fastigheten dessutom bunden till betalning av obetald kommunal fastighetsskatt, i subsidiärt ansvar, och notarien ska varna parterna om det. Begär kvitton på de senaste årens IBI, sopavgift och samfällighetsavgift — inte påståenden, kvitton. Se IBI och löpande avgifter.
Vad händer om säljaren inte bor i Spanien?
Då byter två skatter ägare, och båda hamnar hos dig. Det är den fälla som oftast saknas helt i svenska guider.
Är säljaren en fysisk person som inte är skattemässigt bosatt i Spanien är du enligt artikel 25.2 i lagen om skatt för icke-bosatta skyldig att hålla inne 3 procent av den avtalade köpeskillingen och betala in beloppet till staten som förskott på säljarens skatt. Det görs på blankett modelo 211 inom en månad från överlåtelsen. Betalas det inte in svarar den köpta bostaden för beloppet — alltså du.
Dessutom blir du enligt artikel 106.2 i lagen om kommunala finanser skattskyldig i säljarens ställe för den kommunala markvärdeskatten plusvalía, när säljaren är en icke-bosatt fysisk person. Deklarationen ska lämnas inom trettio arbetsdagar från överlåtelsen. Det här är en post som kan uppgå till tusentals euro och som ska in i din kalkyl innan du budar, inte efteråt. Fråga tidigt om säljarens skatterättsliga status. Frågan är inte oartig; den är en förutsättning för att din offert ska betyda något.
Fyra siffror att komma ihåg
3 procent av köpeskillingen hålls inne när säljaren är icke-bosatt. 30 arbetsdagar för plusvalía-deklarationen. 7 kalenderdagar för samfällighetens skuldintyg. 3 år plus innevarande är den period samfällighetsskulder följer med bostaden. Lagrum: TRLIRNR art. 25.2, TRLRHL art. 106.2 och 110.2 a samt art. 64, och LPH art. 9.1 e. BOE, läst 16 augusti 2026.
Kan jag lita på handpenningsavtalet?
Ja, om du vet vad det är för sorts avtal. Det vanliga är arras penitenciales enligt artikel 1454 i civillagen: ångrar du dig förlorar du handpenningen, ångrar sig säljaren ska han lämna tillbaka dubbla beloppet. Det är en symmetrisk lösning — men bara om den formuleringen faktiskt står i avtalet. Det förekommer utkast där bara köparens sida är reglerad.
Artikel 1455 säger att säljaren betalar kostnaden för själva köpehandlingen "salvo pacto en contrario", alltså om inget annat avtalats. I praktiken avtalas nästan alltid annat, och köparen betalar allt. Det är förhandlingsbart och få frågar. Fråga.
Kom också ihåg att skatten inte räknas på det pris ni kommit överens om, om Catastros referensvärde är högre. Det följer av artikel 10.2 i lagen om överlåtelseskatt, och innebär att ett fynd kan beskattas som om det inte var ett fynd. Ta reda på referensvärdet före budet.
Vad gäller om jag vill hyra ut i andra hand?
Räkna inte med att det går, förrän du kontrollerat tre nivåer. Sedan Real Decreto 1312/2024, med verkan från den 1 juli 2025, krävs ett unikt registreringsnummer för att alls få annonsera korttidsuthyrning på plattformarna. Regionen har egna turistregler med krav på kommunalt intyg om att användningen är förenlig med detaljplanen. Och kommunen kan ha egna begränsningar — Alicante antog sin reglering av turistboende den 18 december 2025.
Till det kommer grannarna. Enligt artikel 17.12 i lagen om ägarlägenheter kan en samfällighet med tre femtedelars majoritet, både av ägare och av andelstal, godkänna, begränsa, villkora eller förbjuda turistuthyrning, och med samma majoritet lägga på en högre andel av de gemensamma kostnaderna på den lägenhet där verksamheten bedrivs, dock högst 20 procent mer. Sådana beslut har inte retroaktiv verkan. Läs comunidad de propietarios och begär ut protokollen från de senaste årsmötena innan du köper med uthyrning i planen.
Fem papper att begära innan du bjuder
Nota simple från fastighetsregistret. Kvitton på IBI och sopavgift för de senaste åren. Samfällighetens skuldintyg, budget och de senaste protokollen. Energideklaration. Och besked om säljarens skatterättsliga hemvist. Får du inte alla fem utan krångel har du lärt dig något om affären.
Nyproduktion och betalningar i förskott
Köp på ritning är vanligt på södra kusten, och risken är en annan: att byggherren inte färdigställer. Spansk lag kräver att förskottsbetalningar från konsumenter sätts in på ett särskilt konto och täcks av bankgaranti eller försäkring. Kontrollera att garantin verkligen finns, att den är utställd på dig och att den täcker det belopp du betalar in. Betala aldrig till ett privatkonto.
Vid nyproduktion gäller dessutom moms plus stämpelskatt i stället för överlåtelseskatt, och stämpelskatten är 1,4 procent i Comunitat Valenciana — inte 0,1, som bara gäller permanentbostad. På 250 000 euro är det skillnaden mellan 3 500 och 250 euro. Räkna med rätt siffra; det står mer om det i vad kostar det att köpa.
Den enda fällan som inte står i något register
Att köpa fel ort. Det går att rätta till, men det kostar tio till fjorton procent i omkostnader att komma in och ungefär lika mycket att komma ut. Åk hit i februari, inte i juli, och bo i området en tid först — se rekognosceringsresan, hyra långtid i Spanien och var bor svenskarna på Costa Blanca. Ett år som hyresgäst kostar mindre än köpomkostnaderna gör, och du kan flytta om orten inte visade sig vara din.
