Köper du lägenhet, radhus eller villa i en anläggning på Costa Blanca blir du automatiskt medlem i en comunidad de propietarios — en samfällighet av ägare. Du kan inte välja bort den, inte säga upp dig och inte lämna över ansvaret till en hyresgäst. Regelverket heter Ley 49/1960 om ägarlägenheter, Ley de Propiedad Horizontal, och det är betydligt mer detaljerat än vad en svensk bostadsrättsägare är van vid.
Två saker skiljer sig mest från svenska förhållanden. Det första är att din andel av kostnaderna, cuota de participación, står i grunddokumentet och sällan går att ändra — den kan vara satt efter yta, efter våningsplan eller efter något som gjordes rimligt 1978. Det andra är att beslut fattas på ett årsmöte där din tystnad kan räknas som ett ja. Den regeln kostar frånvarande utländska ägare pengar varje år.
Läs stadgarna innan du skriver på
Lagen är gemensam för hela Spanien, men varje samfällighet har egna stadgar och interna ordningsregler som kan gå längre. Lagrummen nedan är lästa i konsoliderad text hos BOE den 16 augusti 2026. Gäller det en tvist, en stor renovering eller ett beslut du vill angripa — ta en spansk jurist. Det här är en översikt, inte juridisk rådgivning.
Vad betalar man till samfälligheten, och för vad?
Enligt artikel 9.1 e ska varje ägare bidra till de gemensamma kostnaderna efter sin andel i grunddokumentet: skötsel av byggnaden, hiss, trapphus, belysning, pool, trädgård, portvakt, försäkring, förvaltararvode. I stora anläggningar på södra kusten kan avgiften bli hög just för att det finns mycket gemensamt att sköta — flera pooler, stora ytor, bevakning.
Till det kommer en obligatorisk reservfond. Artikel 9.1 f säger att fondo de reserva aldrig får understiga 10 procent av den senaste ordinarie budgeten. Fonden ska täcka underhåll, reparationer och åtgärder för tillgänglighet och energieffektivitet, och den får användas för att teckna en försäkring eller ett löpande underhållsavtal. En samfällighet med en tunn reservfond är en samfällighet som kommer att kalla till extrauttaxering.
Extrauttaxeringar heter derramas och är den post som gör ont. Enligt artikel 17.11 betalas derramas för förbättringar av den som är ägare när beloppet blir betalbart — alltså kan du få betala för ett beslut som fattades innan du köpte, om betalningen förfaller efter tillträdet. Fråga uttryckligen efter beslutade men inte fakturerade derramas när du köper. Det är en av de fem handlingar du bör begära, se fallgropar vid bostadsköp.
Varför räknas min frånvaro som en ja-röst?
För att lagen är byggd så. Artikel 17.8 säger att röster från ägare som var frånvarande men vederbörligen kallade räknas som ja-röster, om de inte inom 30 kalenderdagar efter att de underrättats om beslutet meddelar sekreteraren att de är av annan mening. Undantag gäller bara för de fall där kostnaden ändå inte får läggas på den som inte röstat ja, och för ombyggnad för privat nytta.
Det innebär i praktiken att en svensk ägare som är i Sverige när årsmötet hålls i mars, och som inte läser posten från Spanien, har röstat ja till nya hissar i maj. Lösningen är enkel och används av alla som lärt sig: lämna fullmakt. Enligt artikel 15.1 räcker ett undertecknat brev från ägaren för att någon annan ska få närvara och rösta. Ge fullmakt till en granne du litar på, eller till förvaltaren, och be om dagordningen i förväg.
Två detaljer till om själva mötet. Årsmötet ska enligt artikel 16 hållas minst en gång om året för att godkänna budget och räkenskaper, och kallelsen till det ordinarie mötet ska gå ut minst sex dagar i förväg. Uteblir beslutfört antal i första kallelsen hålls andra kallelsen utan krav på kvorum — ofta en halvtimme senare samma dag. Det är därför beslut kan fattas av en liten grupp närvarande.
Majoriteterna i korthet
Enhällighet krävs för att ändra grunddokumentet eller stadgarna i fall som inte regleras särskilt (art. 17.6). Tre femtedelar av både ägare och andelstal krävs för beslut om turistuthyrning (art. 17.12). Enkel majoritet räcker för hiss och tillgänglighetsåtgärder (art. 17.2) och för övriga beslut (art. 17.7). En tredjedel räcker för telekom och gemensamma anläggningar för förnybar energi (art. 17.1). Källa: Ley 49/1960, konsoliderad text i BOE, läst 16 augusti 2026.
Kan grannarna förbjuda mig att hyra ut till turister?
Ja, inom lagens ramar. Artikel 17.12 ger samfälligheten rätt att med tre femtedelars majoritet av både ägare och andelstal godkänna, begränsa, villkora eller förbjuda korttidsuthyrning enligt turistlagstiftningen. Med samma majoritet kan man besluta om särskilda avgifter eller en högre andel av de gemensamma kostnaderna för den bostad där verksamheten bedrivs, dock högst 20 procent mer. Lagen säger uttryckligen att sådana beslut inte har retroaktiv verkan.
Det betyder att en verksamhet som redan pågår när beslutet fattas inte träffas av förbudet, men att den som köper med planer på uthyrning måste kontrollera vad som redan är beslutat. Begär protokollen. Och kom ihåg att samfälligheten bara är en av tre nivåer — det krävs också registreringsnummer enligt Real Decreto 1312/2024 och att kommunens och regionens regler följs. Se Modelo 210 för icke-bosatta för skattesidan av uthyrningen.
Vad händer om någon inte betalar?
Samfälligheten har starkare verktyg än en svensk förening. Artikel 15.2 tar bort rösträtten för den som inte är i fas med sina betalningar vid mötets början — man får delta i diskussionen men inte rösta, och andelen räknas inte in i majoriteterna. Kallelsen ska dessutom innehålla en förteckning över dem som är skyldiga pengar. Det är en offentlig påminnelse i grannskapet, och den är avsiktlig.
Vidare ger artikel 21 samfälligheten rätt att driva in skulden i ett förenklat betalningsföreläggande, proceso monitorio, med ett intyg om skuldbeloppet från sekreteraren och ordförandens påskrift som underlag. Invänder gäldenären kan samfälligheten begära kvarstad utan att ställa säkerhet, och kostnaderna för advokat och ombud läggs på gäldenären. Årsmötet får också besluta om avskräckande åtgärder, som högre ränta än den lagstadgade eller tillfällig avstängning från tjänster — men inte sådana som gör bostaden obeboelig.
För dig som köpare är den viktigaste följden att skulden delvis följer bostaden. Artikel 9.1 e gör den köpta bostaden ansvarig för tidigare ägares obetalda avgifter för den förfallna delen av förvärvsåret och de tre föregående kalenderåren, och notarien får inte upprätta köpehandlingen utan säljarens skuldintyg — om du inte uttryckligen befriar säljaren från kravet. Gör aldrig det.
Tre saker att göra första månaden
Meddela sekreteraren en adress i Spanien för delgivning — artikel 9.1 h kräver det, och utan den delges du på lägenhetens dörr. Sätt avgiften på autogiro från ett spanskt konto, se öppna spanskt bankkonto. Och be om stadgarna, senaste budgeten och de två senaste protokollen — även om du fick dem vid köpet.
Om du inte håller med om ett beslut
Beslut kan angripas i domstol enligt artikel 18, men bara på tre grunder: att beslutet strider mot lag eller stadgar, att det är allvarligt skadligt för samfälligheten till förmån för någon enskild ägare, eller att det innebär allvarlig skada för en ägare som inte är skyldig att tåla den eller har fattats med rättsmissbruk. Talan får väckas av den som reserverat sig, den som var frånvarande och den som felaktigt fråntagits rösträtt — och man måste vara i fas med sina betalningar för att få klaga.
Fristerna är korta: tre månader från beslutet, eller ett år om beslutet strider mot lag eller stadgar. För frånvarande räknas fristen från underrättelsen om beslutet. Att överklaga stoppar inte verkställigheten om inte domstolen beslutar det.
Så väljer du rätt anläggning
Titta på tre saker vid visningen, utöver själva bostaden. Reservfondens storlek i förhållande till budgeten, andelen ägare som är i fas med betalningarna, och hur mycket gemensamt det finns att sköta. En anläggning med tre pooler och stora gräsytor är trevlig i april och dyr i augusti. En anläggning där hälften av ägarna bor utomlands halva året har svårare att få folk till mötena och lättare att fatta beslut som ingen bevakar.
Det säger också något om orten. I Orihuela Costa och Gran Alacant dominerar stora anläggningar med mycket gemensamt, medan Altea och Alicante har mer av traditionella hus i gatunivå. Läs var bor svenskarna på Costa Blanca och var ska du bo på Costa Blanca. Och räkna in avgiften i de löpande kostnaderna från början, se IBI och löpande avgifter.
