Köpa bostad på Costa Blanca

Att köpa bostad i Spanien går snabbare än i Sverige och har färre inbyggda skyddsnät. Det finns ingen budgivning i svensk mening, ingen dold besiktning som mäklaren beställer åt dig, och ingen myndighet som kontrollerar att du förstått vad du skriver under. Kedjan är i stället: reservationsavtal, kontroll i fastighetsregistret, arras-kontrakt, notarie, lagfart. Räkna med två till tre månader från att du sagt ja till att nycklarna är dina.

Den viktigaste skillnaden mot Sverige är den här: skulder följer fastigheten, inte säljaren. Obetalda avgifter till samfälligheten och obetald fastighetsskatt blir ditt problem den dag du står som ägare. Nästan allt som går riktigt fel vid ett spanskt bostadsköp går att spåra tillbaka till att någon hoppade över kontrollen av just det.

Behöver jag NIE-nummer innan jag kan köpa?

Ja. Du kan inte stå som köpare i en spansk köpehandling utan NIE — det spanska identitetsnumret för utlänningar. Notarien kommer att kräva det, och utan det går affären inte att registrera. Ansök i god tid, gärna innan du ens börjat titta på allvar. Se NIE-nummer.

Du behöver också ett spanskt bankkonto i praktiken, eftersom betalningarna till notarien och skatterna sköts därifrån. Se öppna spanskt bankkonto. Däremot behöver du inte vara bosatt i Spanien för att köpa. Många svenskar äger en bostad här utan att någonsin bli skattemässigt bosatta — då gäller andra regler, se Modelo 210 för icke-bosatta.

Steg 1: Reservationsavtalet

När du bestämt dig skriver du oftast ett contrato de reserva och betalar en mindre summa, typiskt några tusen euro, för att bostaden ska tas bort från marknaden i två till fyra veckor. Det låter oskyldigt. Det är det sällan.

Läs vad som står om pengarna. Ett bra reservationsavtal säger att beloppet betalas tillbaka om de juridiska kontrollerna visar något som du inte kände till — inteckningar, byggnadsdelar som saknar bygglov, obetalda avgifter. Ett dåligt reservationsavtal säger att pengarna är förbrukade om du ändrar dig, oavsett skäl. Låt din advokat läsa det innan du betalar, inte efteråt. Det är den enda punkten i hela processen där de flesta har bråttom utan anledning.

Steg 2: Nota simple från fastighetsregistret

Nota simple är ett utdrag ur Registro de la Propiedad, det spanska fastighetsregistret. Enligt den spanska inteckningslagen ska den åtminstone innehålla identifiering av fastigheten, vem eller vilka som står som inskrivna rättighetshavare, och rättigheternas omfattning, natur och begränsningar. Förbud och inskränkningar som rör ägaren eller de inskrivna rättigheterna ska alltid framgå.

Det du letar efter är fyra saker: att säljaren verkligen är den som står inskriven, att det inte finns en inteckning kvar från säljarens gamla lån, att bostadens registrerade yta stämmer med den du tittat på, och att inga servitut eller nyttjanderätter ligger på fastigheten.

En sak till, som få nämner: dokumentet har enligt lagen rent informativt värde och utgör inte bevis för registrets innehåll. Registratorn ansvarar visserligen för fel och utelämnanden i det han utfärdar, men den som vill ha ett dokument med rättslig verkan ska begära en certificación. För ett vanligt bostadsköp räcker en färsk nota simple i kombination med att din advokat begär en ny kontroll strax före notariemötet — det är i den luckan en säljare skulle hinna belåna bostaden på nytt.

Steg 3: Arras-kontraktet

Nu kommer det avtal som faktiskt binder er. Contrato de arras är handpenningsavtalet, och normalt betalar du tio procent av köpeskillingen. Här skrivs pris, tillträdesdag, vad som ingår i lösöre, och vilka villkor som gäller för att affären ska gå igenom.

De flesta arras-avtal på kusten är av typen arras penitenciales, och då gäller huvudregeln i den spanska civillagen: köparen kan häva avtalet och förlora handpenningen, medan säljaren kan häva avtalet mot att betala tillbaka dubbla beloppet. Symmetrin är poängen. Ett avtal där bara du förlorar pengar men säljaren kan backa gratis är inte ett arras-avtal på lika villkor — och sådana skickas ut oftare än man tror.

Vad händer om säljaren hoppar av efter arras?

Har ni ett arras-avtal enligt huvudregeln får du tillbaka din handpenning plus lika mycket till. Det är inte en teoretisk regel; den används i praktiken på en stigande marknad, när säljaren upptäcker att någon annan vill betala mer. Har du bara ett löst formulerat "förskott" utan hänvisning till arras-reglerna kan du i stället hamna i en tvist där du får tillbaka dina pengar men inte mer, efter månader av korrespondens.

Därför ska villkoret om finansiering också stå här. Ska du låna i spansk bank ska avtalet säga vad som händer om banken säger nej — annars är handpenningen borta.

Steg 4: Notarien

Köpet fullbordas hos notario, en offentlig ämbetsman som du väljer själv. Notarien läser upp köpehandlingen, escritura de compraventa, kontrollerar identiteter och betalningar och bevittnar att nycklar och pengar byter ägare i samma stund. Bankcheckar är fortfarande vanliga vid tillträdet.

Vid samma möte gäller en regel som skyddar dig direkt: säljaren måste förklara sig ha betalat alla avgifter till samfälligheten och lämna ett intyg från comunidad de propietarios som stämmer med den förklaringen. Utan det intyget får handlingen inte upprättas — om du inte uttryckligen befriar säljaren från kravet. Gör aldrig det. Notarien ska dessutom ta reda på och varna för obetald fastighetsskatt på bostaden.

Notarien är opartisk och inte din rådgivare. Han kontrollerar att handlingen är formellt riktig, inte att affären är klok för dig. Är du osäker på spanskan har du rätt att ta med en tolk, och för större belopp är det värt det.

Steg 5: Skatterna och lagfarten

Efter notariemötet ska överlåtelseskatten betalas — i regel inom trettio dagar — och först därefter kan handlingen skrivas in i fastighetsregistret. Det är din gestoría eller advokat som sköter det. Inskrivningen är frivillig i formell mening men i praktiken nödvändig: det är den som gör att din rätt gäller mot tredje man.

Räkna med några veckor innan du har handlingen tillbaka med registrets stämpel. Under tiden bör du också anmäla ägarbytet för el, vatten och fastighetsskatt, och registrera dig hos samfälligheten. Vad hela kalaset kostar går vi igenom i vad kostar det att köpa.

Vad gör en gestor, och vad gör en advokat?

De blandas ihop hela tiden, och skillnaden spelar roll.

• Gestor (på en gestoría) är en administrativ fullmaktshavare. Han lämnar in blanketter, betalar skatter åt dig, hanterar registrering och myndighetskontakter. Snabb, billig och nödvändig — men han granskar inte affären.
• Abogado är jurist. Hon läser avtalen, granskar nota simple, kontrollerar bygglov och slutbesked, kollar skulder till samfälligheten och kommunen, och säger till dig när du bör backa. Det är den funktionen som saknas i de flesta misslyckade köp.

Många kontor erbjuder båda delarna. Det är utmärkt — så länge kontoret är ditt och inte mäklarens. Fråga rakt ut vem som betalar personen och begär ett skriftligt uppdragsavtal med fast pris.

Nyproduktion eller begagnat?

Skillnaden är inte bara skattemässig, även om den är stor: begagnat beskattas med överlåtelseskatt, nyproduktion med moms plus stämpelskatt. Praktiskt skiljer det sig också.

Köper du nyproduktion direkt av byggherren betalar du ofta i etapper under byggtiden. Då ska varje delbetalning täckas av en bankgaranti eller försäkring, så att pengarna kommer tillbaka om bygget inte blir av. Kontrollera att garantin finns innan du betalar, inte efteråt. Kontrollera också att byggherren har slutbesked, licencia de primera ocupación, innan du tillträder.

Begagnat är oftare det tryggare valet för den som köper på en ort man inte känner sedan tidigare. Bostaden finns, grannarna finns, samfälligheten har en historik du kan granska, och du ser hur huset faktiskt ligger mot solen i januari.

Vilka handlingar ska du ha sett innan du skriver på?

Punkten om terrassinglasning och pool är den som oftast fäller landhus i inlandet och äldre villor. En byggnadsdel utan bygglov kan behöva rivas, och det blir din kostnad. Din advokat ska jämföra registrets yta med det du ser på plats och med kommunens uppgifter.

Hur lång tid tar det?

Tempot styrs nästan alltid av bank eller av säljarens pappersarbete, inte av dig. Det är ett skäl att inte säga upp bostaden hemma förrän escrituran är undertecknad.

Tänk igenom vägen ut medan du är på väg in. Försäljningen är i sig enklare än köpet, men den som säljer utan att vara skattemässigt bosatt i Spanien möter regler som inte är förhandlingsbara: köparen håller inne en del av köpeskillingen och betalar in den till staten, och ansvaret för den kommunala värdestegringsskatten flyttas över på köparen. Se sälja bostad i Spanien.

Var bör du köpa?

Det är en annan fråga än hur du köper, och den är minst lika viktig. De nordiska koncentrationerna ligger dels kring Torrevieja och söderut, dels kring Albir och Alfaz del Pi i norr. Priset, terrängen och åldersstrukturen skiljer sig kraftigt. Vi går igenom skillnaderna i var bor svenskarna på Costa Blanca och i var ska du bo på Costa Blanca.

En stor del av villabyggandet ligger inte vid havet utan i inlandsbyarna innanför Torreviejaområdet, där kvadratmeterpriset är påtagligt lägre än vid havet. Det är också där frågorna om bygglov, pool och inglasad terrass blir mest angelägna, eftersom bostadsområdena vuxit fram i etapper — läs om Benijófar och Algorfa innan du jämför priser med kusten.

Och innan du skriver under något: läs fallgropar vid bostadsköp och comunidad de propietarios. Samfälligheten är den del av spanskt boende som svenskar underskattar mest — det är där de oväntade räkningarna kommer ifrån.

Källor kontrollerade 15 augusti 2026: spanska inteckningslagen (Ley Hipotecaria) art. 222 om nota simple, civillagen (Código Civil) art. 1454 om arras, lagen om ägarlägenheter (Ley 49/1960) art. 9 om samfällighetens skulder och säljarens intyg, samt den konsoliderade lagen om kommunala skatter (RDLeg. 2/2004) art. 64 om fastighetsskattens sakrättsliga verkan, samtliga i Boletín Oficial del Estados konsoliderade texter.